España sufre la peor crisis de vivienda entre las grandes economías de Europa: el boom demográfico dispara los precios sin rastro de burbuja inmobiliaria

La palabra burbuja suele tener una connotación negativa debido al daño que puede generar su estallido en el mercado donde se forme (el estallido de burbujas bursátiles o de la vivienda siempre se asocia con crisis y ‘destrucción’). Sin embargo, una burbuja también indica que los precios están desviándose de los fundamentales (lo que dice la oferta y la demanda), señalando o anticipando una futura caída de los mismos (una oportunidad). Esta corrección puede ser una oportunidad de compra que parece que no va a llegar a la vivienda en España. Precisamente, la ausencia de una burbuja en el inmobiliario español es una de las características de la crisis de la vivienda que sufre la economía española y que pagan miles de hogares que no pueden acceder a una vivienda en propiedad o en alquiler porque la demanda es mucho más fuerte que la oferta. El precio de la vivienda y su tendencia refleja los fundamentales del mercado, generando en España una crisis de accesibilidad cada vez peor, mientras que en Alemania o Francia está ocurriendo todo lo contrario.

La crisis de la vivienda que atraviesa España tiene poco que ver con la que desembocó en el estallido de la burbuja inmobiliaria de 2008. Los precios se disparan, los salarios no consiguen seguir su ritmo y el acceso a una vivienda resulta cada vez más complicado para millones de hogares. Sin embargo, esta situación contrasta con la que viven otras grandes economías europeas, como Francia y Alemania, donde la accesibilidad ha mejorado durante los últimos años porque los salarios suben poco, pero suben más que el precio de la vivienda.

Un nuevo informe de la Universidad de las Hespérides, elaborado por los economistas Daniel Fernández Méndez, Santiago Calvo López y Gonzalo Melián Marrero, sostiene que España atraviesa una crisis de escasez provocada por un extraordinario crecimiento demográfico que no ha venido acompañado de un aumento suficiente de la construcción. Las matemáticas no mienten. La población en España roza ya los 50 millones de habitantes, mientras que la oferta de vivienda lleva prácticamente estancada más de una década. Lo más preocupante es que, a diferencia de lo sucedido durante la anterior burbuja, los precios actuales parecen responder a un desequilibrio real entre oferta y demanda, lo que abre la puerta a que la vivienda siga encareciéndose si no se corrige esta situación.

Los datos que recoge el estudio, titulado La vivienda y el precio de la escasez, reflejan hasta qué punto España se ha convertido en una anomalía dentro de la zona euro. Entre 2018 y 2025, los precios de compraventa y alquiler han aumentado alrededor de un 50%, muy por encima del crecimiento de los salarios y de la inflación general. Sin embargo, en Alemania y Francia ha sucedido prácticamente lo contrario. Los ingresos de los hogares han crecido más deprisa que el precio de la vivienda, mejorando su accesibilidad. “España es el único de los grandes países de la zona euro en el que la accesibilidad a la vivienda empeora”, advierten los investigadores. Esta divergencia resulta especialmente llamativa porque demuestra que el encarecimiento de la vivienda no es una consecuencia inevitable de las tendencias europeas, sino que responde a circunstancias particulares de la economía española.

La principal diferencia aparece al analizar la relación entre los nuevos hogares y las viviendas construidas. Desde 2021 se han formado alrededor de 1,2 millones de hogares en España, mientras que la construcción de nuevas viviendas no ha alcanzado siquiera el medio millón de unidades. El resultado es un déficit acumulado de unas 750.000 viviendas en apenas cuatro años, según las cifras del Banco de España recogidas en el informe. La comparación con Europa es dura. Mientras España acumula este agujero inmobiliario, la economía alemana presenta un superávit de unas 225.000 viviendas respecto a los hogares creados. No es casualidad, según los autores, que Alemania sea precisamente el país donde más ha mejorado la accesibilidad entre las principales economías de la zona euro. La escasez relativa de vivienda se ha convertido así en el gran factor diferencial del mercado español.

El boom demográfico es una de las claves que permiten explicar esta situación. España ha experimentado durante los últimos años un intenso crecimiento de población, impulsado fundamentalmente por la inmigración, hasta convertirse en el segundo país europeo que más inmigrantes ha recibido entre 2021 y 2025. Este incremento poblacional ha disparado la demanda de vivienda en un mercado cuya oferta apenas ha reaccionado. Los investigadores encuentran una estrecha relación entre ambas variables: un crecimiento del 1% de la población está asociado con un incremento del 2,7% en los precios de la vivienda.

Además, mediante un análisis estadístico que incorpora diferentes controles, estiman que un aumento poblacional del 1% provoca un encarecimiento real del 1,8% en la compraventa y del 1,7% en el alquiler. Se trata de estimaciones del estudio, pero ayudan a comprender por qué el crecimiento económico y demográfico español está generando una presión inmobiliaria tan intensa.

De hecho, los cálculos de la Universidad de las Hespérides atribuyen a la inmigración hasta el 60% del crecimiento del precio de compraventa de vivienda y el 41% del encarecimiento de los alquileres. El contraste con el anterior ciclo expansivo es notable cuando menos. Durante la gran ola migratoria comprendida entre 1998 y 2008, la inmigración habría explicado aproximadamente el 33% del aumento de los precios, frente al 60% actual.

La explicación de esta diferencia no reside únicamente en la intensidad de los flujos migratorios, sino también en la incapacidad del sector inmobiliario para responder al incremento de la demanda. Es decir, el crecimiento de población no tendría por qué desembocar necesariamente en una crisis de vivienda si la construcción aumentase al mismo ritmo. El verdadero problema surge cuando una demanda creciente se encuentra con una oferta prácticamente estancada.

Esta situación también permite comprender por qué, pese al fuerte encarecimiento acumulado, los investigadores consideran improbable que España esté inmersa en una nueva burbuja inmobiliaria. Una de las principales pruebas es la evolución del denominado PER de la vivienda, que relaciona el precio de compra de un inmueble con los ingresos que puede generar mediante su alquiler. A diferencia de lo sucedido entre 2000 y 2007, cuando los precios de compraventa se dispararon alejándose de sus fundamentos económicos, este indicador se ha mantenido relativamente estable durante los últimos años.

Los precios de compra y los alquileres han subido en proporciones similares, lo que apunta a una presión real sobre el mercado residencial y no simplemente a una fiebre especulativa. Además, mientras que durante la burbuja anterior las subidas fueron generalizadas, en el ciclo actual existen provincias donde los precios reales han caído. “El mercado inmobiliario en España, por tanto, se mantiene fuera de una burbuja especulativa”, concluyen los autores.

El informe también cuestiona otras explicaciones habituales de la crisis inmobiliaria, como la proliferación de pisos turísticos o la actividad de los denominados fondos buitre. En el primer caso, los investigadores recuerdan que las viviendas turísticas representan apenas el 1,3% del parque residencial español y que su número ha comenzado a descender en numerosas comunidades autónomas desde mediados de 2024, sin que ello haya frenado el encarecimiento de la vivienda.

En cuanto a las sociedades mercantiles, estas poseen aproximadamente el 4,4% del parque residencial, mientras que su actividad en el mercado inmobiliario ha tendido a disminuir durante los últimos años. Los autores consideran, por tanto, que ninguno de estos factores puede explicar por sí solo la magnitud de la crisis. La escasez de nuevas viviendas frente al crecimiento de los hogares aparece como el elemento decisivo, especialmente en grandes mercados como Madrid y Barcelona, donde el número de viviendas por habitante es inferior a la media nacional.

Con todo, la situación de la vivienda en España puede ser realmente desesperante para quienes esperan una corrección importante de los precios inmobiliarios. Si la escalada actual no responde principalmente a una burbuja especulativa, sino a una escasez estructural de vivienda, no existe necesariamente un exceso de valoración que deba corregirse mediante un desplome de precios.

Esto no significa que la vivienda no pueda abaratarse ante una recesión, un deterioro del empleo o un endurecimiento de las condiciones financieras, pero sí que el desequilibrio entre oferta y demanda podría seguir empujando los precios al alza mientras persista el crecimiento demográfico y la construcción continúe siendo insuficiente. Frente a una Alemania donde la oferta residencial ha superado la creación de hogares y una Francia donde la accesibilidad ha mejorado, España se enfrenta a una crisis de vivienda sin burbuja generalizada, pero con un problema de escasez que amenaza con prolongar el encarecimiento durante los próximos años.