El sector mide el impacto del decreto de vivienda: inseguridad jurídica y pérdida de confianza

Los expertos advierten del caos regulatorio que propicia la norma, lo que va a hacer muy difícil aplicar las medidas y generará una gran conflictividad. Ha contribuido a frenar importantes inversiones a la espera de una reversión.

Inseguridad jurídica y una pérdida de confianza que será muy difícil de restituir. Son dos de las principales conclusiones de un sector que se declara alarmado ante el real decreto-ley aprobado este jueves por la Diputación Permanente del Congreso. La norma consagra una diferencia cada vez más marcada, con el transcurso de los últimos años y de las sucesivas legislaciones que han visto la luz, entre la protección que se otorga a arrendadores y arrendatarios, como pone de relieve la abogada especialista en Derecho Inmobiliario y Urbanismo del despacho Barriuso Legal, Lourdes Barriuso.

En un contexto, además, en el que se estima que la propiedad de más del 80% del parque de vivienda en alquiler en España corresponde a particulares, la gran mayoría con una, dos o tres viviendas en arrendamiento. “Son los que tienen menor capacidad de entender esta norma, analizar cómo les impacta y por tanto tomar medidas. Para ellos asesorarse es más costoso que para cualquier empresa”, señala Barriuso. Para la experta, el actual mercado hace razonable que se salvaguarde al inquilino pero advierte de la necesidad de un equilibrio que se ha perdido.

“Un porcentaje muy alto de arrendadores son familias que utilizan la renta por ejemplo para complementar su pensión o pagar una residencia para un familiar mayor y esas personas merecen también ser protegidas”. Según la jurista, esta legislación mantiene además un concepto de vulnerabilidad centrado únicamente en el arrendador, cuando hay circunstancias de ocupación que implican que, aunque el desahucio sea legal, la vivienda no retorne a un dueño que también puede encontrarse en una coyuntura económica precaria. “La ley da tiempo al ocupante y después los tribunales, que no son precisamente ágiles. Es una situación grave que no puede desconocerse y que suele ir acompañada de deterioro de la casa”, sostiene.

Para Lourdes Barriuso, la legislación mantiene un concepto de vulnerabilidad centrado solo en el arrendador, cuando hay propietarios que también pueden encontrarse en una situación económica precaria

Y va más allá al apuntar que la vulnerabilidad hoy vigente data de un momento, la pandemia, cuando “la situación cambió para muchas familias ante un evento imprevisible que se ha ido prorrogando”, lo que lleva a que a veces se deje de abonar la renta porque la ley lo ampara “a pesar de seguir cobrando pensión o prestaciones”, con ánimo de beneficiarse de un periodo temporal sin pagar, hasta que se ven obligados a abandonar la casa.

Por eso, los juristas consultados por EjePrime piden, junto a una estabilización de los contratos que perciben como pertinente, medidas que permitan al arrendador poder desalojar a las personas que no cumplen con sus obligaciones mensuales. “Además, el arrendatario puede permanecer durante periodos muy largos pero también irse cuando quiera y eso complica la planificación para los arrendadores particulares”, abunda Barriuso. En su opinión es compatible equilibrar la protección y las prestaciones a las dos partes del contrato y, en cambio, la relación es “cada vez más desequilibrada y atenta contra la seguridad jurídica”.

El responsable de Inmobiliario de DLA Piper, José María Oliva, destaca dos aspectos que tilda de muy discutibles y sorprendentes en la regulación y que afectan sobre todo a los inversores profesionales. En primer lugar, el hecho de que los dueños de un inmueble destinado al alquiler sin división horizontal —algo que, constata, es habitual que se produzca en casos de propietario único dado que es costoso e implica mayor pago de impuestos— no puedan ya repercutir a los inquilinos los gastos comunes del edificio como agua, electricidad, portería o limpieza. “Es algo insólito”, apunta.

El segundo punto al que alude Oliva es que, aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) consagra el derecho de adquisición preferente a favor del arrendatario al mismo precio, hasta ahora existía la posibilidad de desistir en el contrato de alquiler. Ahora, esto se invalida y la renuncia se ha de producir llegado el momento en el que el arrendador cierre la venta del piso. “Es lo que ocurre con las administraciones autonómicas en el caso de viviendas que salen al mercado por ejecuciones bancarias, pero introducir esta exigencia en el mercado inmobiliario privado supone entorpecer la agilidad de las operaciones en un grado muy alto”, comenta. “Los inversores no hacen negocio echando a la gente para captar a otros que paguen más, en la gran mayoría de los casos los contratos se mantienen o resuelven a través de acuerdos con el inquilino”.

Los juristas consultados consideran muy discutible una norma que afecta a contratos en vigor y no a los que se suscriban a partir de la fecha de su aprobación, algo susceptible para algunos de reclamación ante los tribunales

Las sucesivas redacciones normativas hasta llegar a la final aprobada con modificaciones tras haberse hecho públicos textos anteriores contribuyen también a la confusión, incluso para los profesionales, según Barriuso. “Cuesta entender el decreto, aplicarlo y asesorar sobre él de forma adecuada. La LAU ha sufrido cambios los últimos años y eso genera un nuevo régimen jurídico para los contratos firmados tras su entrada en vigor. Para quien tiene varias viviendas, el efecto es de desconcierto, al estar sujetas a regímenes distintos”, advierte la experta. Un hecho que se incrementa notablemente cuando la nueva norma, como es el caso del real decreto-ley, se aplica también a arrendamientos en vigor.

De hecho, los juristas abordados consideran muy discutible una legislación que afecta a contratos en marcha y no a los que se suscriban a partir de la fecha de su aprobación, un cambio de reglas de juego susceptible para algunos de reclamación ante los tribunales. “Los contratos se han rubricado con otra legislación en vigor que les permitía, por ejemplo, subir el IPC anual a las rentas, sin ninguna limitación, como se ha impuesto después”, expone Barriuso. “Estamos generando un gravísimo nivel de caos regulatorio que va a hacer muy difícil aplicar las normas y va a generar conflictividad”, añade. La abogada opina que las medidas relativas a bonificaciones fiscales y en el Ibi no se llegarán a hacer efectivas y tampoco ve factible que la Administración se haga cargo de las rentas impagadas. “Llevaría mucho tiempo introducir estas eventualidades en los presupuestos de alguna consejería regional. El aterrizaje de este tipo de propuestas es demasiado complejo”.

Dos años de prórroga extraordinaria
La disposición final quinta del real decreto-ley aprobado establece una prórroga extraordinaria por plazos anuales hasta un máximo de dos para contratos de arrendamiento de vivienda habitual que finalicen hasta el 31 de diciembre de 2028 en los que el periodo de la obligatoria o de la tácita concluya, siempre y cuando la parte arrendataria se encuentre al corriente de pago del alquiler y lo haya estado durante los ocho meses anteriores. Se aplicará, previa solicitud del arrendatario, con los mismos términos y condiciones del contrato en vigor y el arrendador está obligado a aceptarla salvo otro acuerdo entre las partes.

Los inquilinos cuyo contrato vaya a acabar antes de esa fecha pueden pedir ya esta medida y, en este punto, existe divergencia de opiniones en cuanto a si se mantendría en el hipotético caso de un próximo Gobierno de signo diferente al actual que derogue el decreto. La retroactividad de una norma no puede entrar en contradicción con la garantía de derechos, exponen los expertos, pero los propietarios podrían aludir aquí a que los suyos colisionan con los de los arrendatarios.

“Lo normal es que una nueva ley solo afecte a los contratos que se firmen a partir de ella, no como ocurre ahora, que se aplica a los que están vigentes. Eso sería mantener el desbarajuste regulatorio y optar por la misma técnica confusa que se utiliza ahora”, señala Barriuso. Para la ella, tratar de que no se cumpla este precepto sería una aberración jurídica y no le parece recomendable ya que supondría abundar en una práctica que califica de caótica y cuestionable. “El propio Ejecutivo actual podría haber vulnerado ese principio de retroactividad y un juzgado podría tener que manifestarse al respecto”.

“Se han paralizado inversiones hasta que haya claridad pero, con independencia de que se reviertan las medidas, el daño ya está hecho, como con el decreto de centros de datos”, señala José María Oliva, de DLA Piper

En cambio, Jesús Oliva considera que, del mismo modo que el decreto actual vulnera derechos adquiridos al establecer por ejemplo prórrogas forzosa a contratos firmados con otras normas en vigor, uno nuevo podría hacer lo mismo. Lo que sí piden los juristas consultados es incidir en aspectos como los incentivos a los propietarios y abordar una reforma seria y nada acelerada de la LAU encaminada a proteger a los arrendadores ante impagos y a establecer reglas claras en cuanto a la vulnerabilidad. Reclaman celeridad a la hora de recuperar una vivienda e incentivos fiscales y de otra naturaleza para rentas por debajo de mercado. Y prórrogas anuales, porque, apunta Barriuso, “un arrendatario que tiene un contrato de cinco o siete años dispone de suficiente plazo para organizarse. Puede prever que en ese periodo se quiera resolver o actualizar su contrato y el IPC, el Iprem o un índice conectado con el coste de la vida parece lo más lógico para revisar un arrendamiento, lo normal es cobrar con arreglo a este índice”, afirma.

También es recurrente entre los entrevistados la referencia a la pérdida de confianza que supone la nueva ley. “Se han paralizado inversiones hasta que haya una legislación clara pero, con independencia de que se revierta, el daño ya está hecho, como con el decreto de los centros de datos”, señala José María Oliva. Son ya varias las localidades donde los expertos señalan que el mercado de la vivienda en alquiler ha adelgazado de forma importante durante el último mes y los precios han subido de manera clara. El miedo y la confusión crecen. “Si me cambian las normas, no sé qué renta voy a cobrar, así que el sentido común básico lleva a que se prefiera vender o a mantener la vivienda vacía a la espera de que la ocupe un familiar o decida sobre qué hacer con ella. Las medidas que se han tomado no animan a alquilar, funcionan para que el arrendatario actual esté más tiempo en su casa, pero no saldrán nuevas al mercado”, concluye Lourdes Barriuso.