El esfuerzo para comprar vivienda supera la línea roja en 22 capitales y se come dos tercios del sueldo en Madrid y Barcelona

Comprar una vivienda exige un esfuerzo económico cada vez mayor a las familias españolas. El encarecimiento de los inmuebles, unido a la evolución de los costes de financiación, ha elevado la proporción de ingresos que los hogares necesitan destinar al pago de una hipoteca hasta superar el umbral considerado razonable en buena parte del territorio. En concreto, 22 capitales de provincia presentan ya tasas de esfuerzo superiores al 35%, mientras que en Madrid y Barcelona adquirir una vivienda media exige comprometer prácticamente dos tercios de la renta disponible del hogar.

Así lo refleja el informe IMIE Mercados Locales, elaborado por Tinsa by Accumin y correspondiente al tercer trimestre de 2026. Según sus estimaciones, el esfuerzo teórico de compra alcanza el 36,9% de la renta disponible del hogar medio en España, frente al 35,7% registrado en el trimestre anterior. Esto supone un incremento de 1,2 puntos porcentuales en apenas tres meses y sitúa el indicador por encima del límite del 35% que la tasadora considera razonable.

La situación resulta especialmente complicada en las grandes ciudades y en los principales destinos turísticos, donde los precios de la vivienda han crecido con mayor intensidad que la capacidad económica de numerosos hogares.

Madrid encabeza las grandes capitales por esfuerzo de compra, con una tasa del 65,6%, seguida muy de cerca por Barcelona, donde alcanza el 64,1%. Esto significa que una familia con ingresos medios necesitaría destinar aproximadamente dos de cada tres euros de su renta disponible al pago de la primera cuota anual de una hipoteca para adquirir una vivienda media en estas ciudades.

El indicador no refleja el porcentaje que destinan actualmente los propietarios al pago de sus préstamos, sino que constituye una simulación de accesibilidad. Para calcularlo, Tinsa toma como referencia la adquisición de una vivienda media financiada mediante una hipoteca equivalente al 80% de su valor.

Las dificultades no se limitan a las dos mayores ciudades españolas. San Sebastián registra una tasa de esfuerzo del 62%, mientras que en Palma de Mallorca alcanza el 55%. También superan la barrera del 50% Málaga, con un 54,5%, y Cádiz, con un 51%.

Por detrás aparecen Valencia, donde el esfuerzo asciende al 46,9%; Sevilla, con un 46,6%, y Bilbao, con un 46%. Zaragoza, por su parte, registra una tasa del 36,7%, ligeramente inferior a la media nacional, aunque también por encima del umbral considerado razonable.

Las cifras ponen de manifiesto las importantes diferencias territoriales en el acceso a la propiedad. Mientras algunas ciudades mantienen niveles de esfuerzo relativamente contenidos, en los principales polos económicos y turísticos el precio de una vivienda media resulta difícilmente asumible para un hogar con ingresos medios.

Barrios donde la hipoteca absorbe el 80% de la renta
El análisis por distritos revela situaciones todavía más extremas. En Ciutat Vella, en Barcelona, el esfuerzo teórico de compra alcanza el 82,3% de la renta disponible, mientras que en el distrito Centro de Madrid se sitúa en el 81,9%. En ambos casos, adquirir una vivienda media mediante financiación hipotecaria exigiría comprometer más de ocho de cada diez euros de los ingresos disponibles de un hogar medio.

La presión también se extiende a otros barrios de ambas ciudades. En Madrid, los distritos de Tetuán, Salamanca, Carabanchel, Usera, Chamberí, Arganzuela y Puente de Vallecas presentan tasas superiores al 65%. En Barcelona también supera ese nivel Sants-Montjuïc, mientras que en Málaga destaca el distrito de Palma-Palmilla.

Esta situación evidencia que las dificultades de acceso no se concentran exclusivamente en los barrios tradicionalmente más caros. También afectan a zonas residenciales que han experimentado fuertes incrementos de precios durante los últimos años.

El problema se extiende igualmente al conjunto de las provincias. Según Tinsa, 16 provincias superan ya el esfuerzo razonable del 35%, dos más que en el trimestre anterior. Baleares encabeza esta clasificación, con una tasa del 58,4%, seguida de Madrid, con un 53,5%, Málaga, con un 53,3%, y Barcelona, con un 45,2%.

Los precios suben un 14,7% en un año
El deterioro de la accesibilidad coincide con un nuevo incremento de los precios residenciales. Durante el tercer trimestre, la vivienda nueva y usada se encareció un 14,7% respecto al mismo periodo de 2025, después de registrar una subida trimestral del 2,8%.

Aunque el ritmo de crecimiento se ha moderado ligeramente frente al trimestre anterior, cuando el incremento interanual alcanzó el 15,5%, los precios continúan avanzando a tasas de dos dígitos en buena parte del territorio.

De hecho, 39 capitales registran incrementos superiores al 10%, frente a las 33 del trimestre anterior. Las mayores subidas se concentran en Soria, con un 22,9%; Albacete, con un 19,9%; Santander, con un 17,4%; Ciudad Real, con un 16,2%, y Oviedo, con un 16%.

Madrid experimenta un encarecimiento interanual del 12,9%, mientras que Barcelona registra una subida del 10,8%. Aunque la capital española modera su crecimiento, la ciudad catalana acelera respecto al trimestre anterior. El precio mediano de la vivienda nueva y usada alcanza ya los 2.129 euros por metro cuadrado en España , una cifra que supera en términos nominales un 2% los máximos registrados durante la burbuja inmobiliaria de 2007. No obstante, al descontar la inflación, los valores actuales todavía se encuentran un 32% por debajo de aquellos niveles.

En las capitales más caras, las diferencias son considerables. San Sebastián supera por primera vez la barrera de los 5.000 euros por metro cuadrado, hasta alcanzar los 5.026 euros. Le siguen Madrid, con 4.765 euros, y Barcelona, con 4.616 euros. Palma registra 3.551 euros, Bilbao alcanza los 3.347 euros y Málaga se sitúa en 3.003 euros.

La presión se traslada a las áreas metropolitanas
El encarecimiento también se está extendiendo hacia los municipios situados alrededor de las grandes ciudades, tradicionalmente considerados una alternativa más asequible para quienes no pueden comprar en las capitales.

En el entorno de Madrid destaca Torrejón de Ardoz, donde los precios han aumentado un 30% interanual. También registran incrementos de entre el 15% y el 20% municipios como Coslada, Majadahonda, Alcalá de Henares, Fuenlabrada, Parla, Alcorcón, San Fernando de Henares, Leganés y Móstoles.

En el área metropolitana de Barcelona, Viladecans presenta una subida del 24,8%, mientras que Montcada i Reixac, Vilanova i la Geltrú y Rubí superan el 13%.