Aquestes són les mesures d’habitatge que han entrat en vigor amb el nou decret

Aquestes són les mesures d’habitatge que entren en vigor amb el nou decret
Aquestes mesures ja són aplicables i no s’espera que decaiguin les pròximes setmanes

El ‘Butlletí Oficial de l’Estat’ (BOE) publica aquest dimecres el text definitiu dels dos reials decrets llei que va aprovar el Consell de Ministres d’aquest dimarts, normes molt similars a les que va derogar el Congrés dels Diputats divendres passat. La gran novetat ara és que, amb les Corts dissoltes per la convocatòria d’eleccions generals el pròxim 29 de novembre, la ratificació la portarà a terme la Diputació Permanent, on el Govern té assegurats els suports per al primer dels decrets. Per tant, les mesures ja són aplicables i no s’espera que decaiguin les pròximes setmanes.

Préstecs de fins a 50.000 euros per comprar el primer habitatge

Una de les principals novetats és Tu Casa, un programa que serà gestionat per l’Institut de Crèdit Oficial (ICO) per ajudar «joves i famílies» que volen comprar un habitatge però no disposen del 20% estalviat que exigeix la banca per concedir una hipoteca. El president Pedro Sánchez ha anunciat que el programa estarà dotat amb 10.000 milions d’euros.

Aquest mecanisme s’ha estructurat a través de préstecs amb un límit de 50.000 euros, que tindran un interès del 0% i no es cobraran comissions. El beneficiari disposarà de 10 anys per retornar-lo després d’un període de carència que es podrà estendre durant la durada de la hipoteca, amb un màxim de 30 anys.

No hi haurà un límit general d’edat, per la qual cosa se’n podran beneficiar tant joves com famílies que adquireixin per primera vegada una casa. L’única condició és que aquells que es beneficiïn d’aquest finançament no podran revendre l’immoble a preu lliure, sinó que només es podrà aplicar al cost l’IPC acumulat.

Els lloguers es podran prorrogar dos anys més

Els inquilins amb contractes que vencin fins al 31 de desembre del 2028 podran sol·licitar pròrrogues anuals fins a un màxim de dos anys mantenint les condicions del contracte. L’inquilí haurà d’estar al corrent de pagament i haver abonat puntualment les mensualitats dels vuit mesos anteriors. El propietari haurà d’acceptar-la, tot i que podrà recuperar l’habitatge en determinats casos, per exemple quan hi hagi una necessitat real i acreditada d’ocupar-lo ell mateix o alguns familiars.

També s’estableix temporalment un límit a les actualitzacions. Fins a finals del 2027, si la renda ja supera el màxim marcat pel sistema estatal de referència, no podrà pujar. En els altres casos, propietari i inquilí podran arribar a un acord i, si no ho fan, l’actualització no podrà superar el 2%.

El lloguer de temporada s’haurà de justificar

El decret incorpora també a la llei d’arrendaments urbans (LAU) una regulació específica del lloguer de temporada. Haurà d’existir una causa temporal «real i acreditable», com cursar uns estudis determinats o una feina. Com a norma general, aquests lloguers duraran més de 31 dies i no podran superar els 12 mesos. Si la temporalitat no està justificada o s’encadenen determinats contractes entre les mateixes parts, el lloguer passarà a considerar-se arrendament habitual.

Límit al preu de les habitacions

El lloguer per habitacions també queda sotmès expressament a la LAU. L’objectiu és que la suma del que es cobra per totes les habitacions no podrà superar el lloguer que correspondria a l’habitatge complet. A més, a les zones declarades tensionades haurà de respectar també els límits de preus establerts per al lloguer residencial.

Dos anys més de protecció als desnonaments

El text estableix fins al 31 de desembre del 2030 un sistema de protecció per a persones vulnerables sense alternativa habitacional en determinats procediments de desnonament. S’introdueix un mecanisme especialment rellevant per a petits propietaris: si l’inquilí és vulnerable, l’Administració disposarà de dos mesos per proporcionar una alternativa habitacional o pagar al propietari les rendes degudes, les quantitats generades i les costes processals. Si no ho fa, l’ens públic quedarà subrogat en la posició deutora i el llançament no s’executarà mentre es mantinguin les condicions previstes a la norma.

Veto a les compres de grans tenidors

Fins a finals del 2030, els fons encunyats pel Govern com a «voltors», aquells especialitzats a adquirir immobles o hipoteques impagades amb forts descomptes, així com els grans tenidors, és a dir, que tinguin més de 10 habitatges, tindran limitada la compra d’habitatges per sota del 70% del seu valor que haurà de ser fixat per una taxadora independent. Entre les excepcions figuren les adquisicions destinades a habitatge assequible o social, usos sociosanitaris o allotjament de col·lectius vulnerables.

Deducció del lloguer per als inquilins

El paquet recupera una deducció estatal a l’impost sobre la renda de les persones físiques (IRPF) del 10% de les quantitats pagades per l’habitatge habitual per a contribuents amb una base imposable inferior a 33.007 euros. La base màxima de la deducció serà d’11.630 euros. Per fer-se’n una idea, Sánchez va posar l’exemple d’un lloguer mensual de 800 euros, en què la deducció es podria acostar als 1.000 euros anuals.

Més avantatges fiscals per a propietaris que rebaixin lloguers

El sistema també funciona en sentit contrari. Els petits propietaris podran obtenir reduccions de fins al 100% sobre el rendiment del lloguer a l’IRPF en funció de quant rebaixin la renda, si mantenen el mateix inquilí, si l’habitatge es troba en una zona tensionada, si l’arrendatari és jove o si el lloguer està per sota de l’índex de referència. Per contra, els incentius disminueixen progressivament quan el propietari apuja el preu en el nou contracte.

IVA als pisos turístics i canvis per a les socimis

Els lloguers turístics passaran a tributar al 10% d’IVA, no al 21% com pretenia l’Executiu. En aquest sentit, els ajuntaments situats en zones tensionades també podran imposar recàrrecs a l’IBI sobre els habitatges turístics, que poden arribar al 150% quan un mateix propietari tingui quatre o més immobles destinats a aquesta activitat.

També canvia la fiscalitat de les societats cotitzades d’inversió immobiliària (socimi). S’introdueix un gravamen especial del 25% sobre determinats beneficis no distribuïts procedents del lloguer residencial, tot i que es podrà reduir una part i desaparèixer en determinats supòsits si es reinverteix en habitatge assequible.

Els habitatges de la Seguretat Social passen a Casa 47

El decret habilita el traspàs a l’entitat estatal d’habitatge Casa 47 d’immobles que formin part del patrimoni de la Seguretat Social i siguin aptes per destinar-los a polítiques d’habitatge. Els actius s’hauran de valorar i Hisenda podrà compensar el traspàs mitjançant condonació de deute per un import equivalent. També s’incorporen mecanismes per integrar actius procedents d’altres organismes estatals. En la mateixa línia, aquests mesos, Casa 47 ha començat a rebre tots els habitatges de la Sareb.

2.000 milions per a habitatge assequible i 280 milions per a industrialització

L’ICO podrà articular fins a 2.000 milions d’euros en avals per a préstecs dirigits a promotors públics i privats que construeixin o millorin habitatges destinats al lloguer social o assequible. Habitatge també disposarà de fins a 280 milions d’euros en avals per impulsar la construcció industrialitzada, dirigits a pimes fabricants i promotors que facin servir aquest sistema. Sánchez ha defensat aquesta via com una manera de reduir els temps de construcció i augmentar més ràpidament l’oferta. El decret permet, a més, hipotecar determinats components fabricats industrialment abans que s’incorporin físicament a l’edifici, mirant de facilitar el finançament de les fàbriques i empreses del sector.

400 milions per a proveïdors d’habitatge social

Una altra de les novetats és que es crea el Fons d’Habitatge d’Impacte Social, destinat a finançar projectes d’habitatge que generin impacte social i mobilitzin capital privat. El Govern ha anunciat una dotació de 400 milions d’euros per a proveïdors socials d’habitatge. La norma introdueix, a més, una definició estatal d’habitatge assequible: el seu cost de venda o lloguer, incloses les despeses associades, no podrà superar el 30% de la renda mediana de les llars del municipi on es trobi.

Els lloguers hauran de donar més informació

Els portals, les agències i els propietaris, quan publiquin un habitatge a les zones tensionades, hauran de mostrar l’índex estatal de referència i, quan hi hagi una limitació legal de preus, hauran d’informar del límit aplicable. També hauran d’indicar si el propietari és un gran tenidor, quan escaigui.

I el segon decret?

Tot l’anterior forma part del primer reial decret llei aprovat aquest dimarts. L’Executiu ha recuperat, a més, un segon decret que planteja els lloguers indefinits, que entraria en vigor el 15 de novembre. La seva situació parlamentària és diferent. El PNB va votar en contra d’aquell text juntament amb el PP, Vox i Junts, per la qual cosa, si es repeteix aquest repartiment a la Diputació Permanent, tindria 34 vots favorables enfront de 35 en contra. El mateix Govern ha reconegut que no compta per ara amb la mateixa aritmètica parlamentària per a aquesta norma.