El difícil negocio de la vivienda asequible de Sánchez: los promotores tardan hasta 70 años en recuperar su inversión

Las patronales reclaman mayor seguridad jurídica y garantías para atraer inversión privada.

A poco más de tres semanas de las elecciones del 29 de noviembre, Pedro Sánchez sigue haciendo de la vivienda una de sus grandes apuestas.
En los últimos quince días, el Gobierno ha anunciado casi 400 millones de euros en nuevas ayudas para levantar viviendas asequibles a precios limitados. Pero una cosa es prometer y otra conseguir que se construyan.
Las cuentas no parecen tan sencillas como las presenta el Ejecutivo. Sánchez necesita la inversión privada para sacar adelante sus planes, pero los promotores advierten de que la cosa se pone difícil ante unas rentabilidades muy ajustadas y plazos que pueden superar los 70 años para recuperar el dinero invertido.

Una situación que pone en duda el atractivo económico de estas promociones en plena crisis de acceso a la vivienda.
La polémica llega tras el último anuncio del Ministerio de Vivienda, el pasado 27 de octubre, en el que el Gobierno contempla 201,7 millones de euros para levantar 2.425 viviendas asequibles a través de Casa 47.
El objetivo, según detalló Isabel Rodríguez en rueda de prensa, es atraer a empresas privadas para construir pisos en suelo público y destinarlos al alquiler a precios limitados.
Pero hay un problema. El dinero anunciado por el Ministerio no cubre todo lo que cuesta levantar estas viviendas. Por eso, el Ejecutivo necesita la colaboración público-privada.
Las empresas deben aportar el resto de la inversión y recuperarla después con las mensualidades de los inquilinos. Y ahí es donde empiezan las dificultades.

La realidad de las cuentas

Para entender el problema, basta con hacer números.
Según la Asociación de Promotores Inmobiliarios de Madrid (Asprima), construir un piso de 80 metros cuadrados útiles en la capital, con garaje y trastero, cuesta entre 150.000 y 170.000 euros.
Pero esa es sólo una parte de la factura. A esa cantidad hay que sumar los proyectos, las licencias y otros gastos de promoción. En total, el coste puede alcanzar entre 190.000 y 220.000 euros por vivienda. Y eso sin contar el suelo.
Además, construir es cada vez más caro. La Confederación Nacional de la Construcción (CNC) advierte de que los costes han aumentado alrededor de un 30% desde 2020. Sólo los materiales y la mano de obra representan entre el 70% y el 80% del presupuesto.
Frente a estas cifras, las ayudas anunciadas para Casa 47 equivalen a unos 83.175 euros por vivienda prevista. Una cantidad importante, pero insuficiente para cubrir toda la inversión.
De hecho, si se toman como referencia los costes estimados por Asprima, todavía quedarían entre 106.825 y 136.825 euros por financiar en cada inmueble, que sería de manera privada.
Sin embargo, conseguir ese capital privado no parece tan sencillo. Las empresas tienen que adelantar grandes cantidades de dinero y recuperarlas después mediante el cobro de los alquileres.
El problema es que las rentas estarán limitadas y no podrán superar el 30% de los ingresos familiares.
Por tanto, los promotores tendrán que hacer frente a los elevados costes de construcción, a los gastos de mantenimiento, así como a la gestión de las viviendas durante los años de alquiler, sin poder aumentar libremente las mensualidades para compensarlos.

Y eso tiene consecuencias directas sobre la rentabilidad de los proyectos. De ahí que el sector privado prefiera no entrar.

Asprima advierte de que, en determinadas promociones de vivienda protegida en alquiler, las empresas pueden tardar más de 70 años en recuperar el dinero invertido.

Más de siete décadas para recuperar una inversión que deben realizar desde el principio y cuyos beneficios dependen de unos alquileres limitados.
A día de hoy no existe un plazo único de recuperación para todos los proyectos.

Desde la Asociación de Promotores Constructores de España (APCEspaña) explican que todo depende del coste de la promoción, la financiación, los ingresos por alquiler y las condiciones establecidas por la Administración.

Por eso, la patronal insiste en que las empresas necesitan conocer desde el principio cuánto tendrán que invertir, qué gastos deberán asumir y cuánto dinero podrán ingresar durante los años de alquiler.

Sólo con esa información pueden calcular los riesgos y decidir si les compensa participar en estas promociones.

APCEspaña considera positivas las ayudas públicas, pero advierte de que subvencionar una parte de la construcción no basta para garantizar que las empresas quieran invertir, y más si hay inseguridad.

Una preocupación que comparte la Confederación Nacional de la Construcción (CNC) que defiende la colaboración público-privada, aunque reclama unas condiciones que permitan repartir los riesgos entre el Estado y las empresas.

También insiste en que las subvenciones deben ir acompañadas de garantías y de una rentabilidad razonable.
Porque el problema no es sólo cuánto dinero está dispuesto a poner el Gobierno, sino si las condiciones que ofrece son suficientes para convencer a los promotores de que aporten el resto.

La inseguridad jurídica

Además, el sector asegura que a las dificultades económicas se suma la inseguridad jurídica que tanto preocupa a las empresas.
Asprima advierte de que los continuos cambios en las normas del alquiler generan incertidumbre entre los inversores. Una situación que cobra todavía más importancia cuando se trata de proyectos que necesitan décadas para recuperar la inversión.

Y es que las empresas no sólo deben calcular cuánto les costará construir hoy, sino también bajo qué condiciones podrán alquilar esas viviendas durante los próximos años.
Por eso, la patronal madrileña reclama estabilidad normativa y reglas claras desde el principio. Considera fundamental que los inversores puedan prever cómo evolucionarán sus ingresos antes de comprometer grandes cantidades de dinero.

Una petición que también comparte APCEspaña, que reclama menos trabas administrativas y mayores facilidades para acceder a suelo destinado a vivienda asequible.
Por su parte, la CNC insiste en la necesidad de ofrecer seguridad a las empresas y advierte de que el encarecimiento de la construcción y las dificultades para desarrollar nuevas promociones pueden complicar todavía más los planes del Ejecutivo.