Cómo regular la escasez de vivienda

La crisis residencial se ha acentuado hasta convertirse en el primer problema para los españoles y provocar el adelanto electoral

Pedro Sánchez prometió que esta sería la legislatura de la vivienda y, sin duda, el tiempo le ha dado la razón. La crisis de acceso que sufren las grandes áreas urbanas en España ha explotado en varias direcciones, pese a haber centrado buena parte de la acción de Gobierno, que creó en el 2023 un ministerio dedicado a la materia. No solo se ha convertido en el primer problema para los ciudadanos, según el CIS, sino que ha derivado en un elemento de confrontación social y política.
El problema de la vivienda es una patata caliente que mantendrá el próximo gobierno o heredará uno nuevo. El PSOE y sus socios han intentado avanzar en soluciones centradas en los inquilinos. Pero la ausencia de una mayoría progresista en esta legislatura ha impedido avanzar como le hubiera gustado al Ejecutivo. Un hecho evidencia esta debilidad: el Gobierno ha tardado dos años en aprobar los decretos de vivienda. Fueron anunciados en enero del 2025, pero la dependencia de Junts y PNV en el Congreso ya disuelto dejó todo en un limbo. El desahucio de Maricarmen espoleó un último intento, pero JxCat los tumbó, decisión que provocó el anticipo electoral, aunque una de las normas se va a convalidar en la diputación permanente.

El Ejecutivo de coalición ha aprobado 47 normas con rango de ley en materia residencial entre junio del 2018 y octubre del 2026. De estas, 40 han sido reales decretos leyes (el 85%). Sin embargo, esta alta producción normativa no ha evitado que los problemas de acceso y la escasez de oferta persistan. La brecha entre la creación de hogares y la edificación ha ido en aumento, hasta el punto que el Banco de España cifra en 750.000 las viviendas necesarias hoy para solucionar el problema de acceso. En el 2028 el déficit alcanzará el millón de inmuebles.
La crisis residencial se evidencia también en que los precios del inmobiliario crecen más que los salarios. Las rentas medias del alquiler han aumentado el doble que los sueldos en la última década y la compraventa se ha disparado 3,6 veces más.
¿Y qué se plantea en esta campaña para solucionar el problema residencial? El PP se ha comprometido a construir un millón de nuevos inmuebles, así como a aprobar una ley para desalojar a los okupas en 48 horas. Vox, por su parte, plantea liberalizar suelo y reducir los impuestos que gravan la vivienda, mientras que el Frente Amplio propone una tasa a los grandes propietarios.

Jorge Galindo, director de EsadeEcPol, explica que el punto de tensión más evidente se encuentra en el alquiler, que sufre un “colapso”. “La oferta disponible ha bajado, de forma más acusada desde los decretos de vivienda”, apunta. Para avanzar, Galindo plantea explorar nuevas medidas como un seguro público de alquileres que protegería a inquilino y propietario, una movilización de vivienda más activa por las administraciones o un impuesto a pisos vacíos, siempre que sirva para facilitar el arrendamiento a largo plazo. Pero, concluye, la clave pasa por construir más en colaboración pública y privada.
Un cambio de gobierno el 29-N podría poner fin a la apuesta estrella del Ejecutivo: la ley estatal de Vivienda, que tiene a Catalu­nya como el gran experimento de aplicación. El Govern de Salvador Illa se ha alineado totalmente con el Ejecutivo central y realiza un balance positivo de la intervención del mercado. Los alquileres han logrado contenerse, con un aumento de precio del 2,6% en las zonas tensionadas el último año, inferior a la inflación. La compraventa se encarece también a menor ritmo en Catalunya que en otros mercados comparables debido a la retirada de grandes fondos, ahuyentados por la regulación y la pérdida de rentabilidad, algo que la Generalitat celebra. El sector, en cambio, reprocha la inseguridad jurídica que, a su juicio, han introducido los continuos cambios normativos. Lamentan también que el Gobierno se ha dedicado a gestionar la escasez durante este tiempo y ha dejado en segundo plano la construcción.
La Generalitat también ha puesto en marcha el plan para añadir 50.000 viviendas al parque público. Aunque el sector valora el objetivo, advierte que construir lleva tiempo y los problemas de acceso están aquí y ahora. Jordi Jofre, economista e investigador del Institut d’Economia de Barcelona (IEB), apunta vías para movilizar vivienda existente mientras se construye más. Entre ellas, la regulación del alquiler turístico combinada con medidas fiscales, a través del IBI o de la imputación de rentas en el IRPF, que desincentiven usos distintos al residencial habitual. Entre las políticas a largo plazo, Jofre cree indispensable mejorar el transporte público interurbano. En Barcelona o Madrid no cabe todo el mundo.