Los expertos avisan: “Que los decretos de vivienda se aprueben o no da igual, la reputación normativa de España está por los suelos”

En el último ‘Workshop’ de idealista centrado en la obra nueva, coinciden en señalar la escasez de suelo o la falta de mano de obra como responsables de la baja oferta

La escasez de suelo o la falta de mano de obra son las dos cuestiones que generan consenso en el sector inmobiliario como factores responsables de la incapacidad para incrementar la oferta de vivienda en España. Así lo pusieron de relieve los expertos participantes en el último Workshop de idealista [empresa editora de este medio] ‘Obra Nueva: Inteligencia de mercado para tomar mejores decisiones’, Fernando Moliner, vicepresidente de ASPRIMA, Rosa Gallego, CEO de Q Living y Antonio de la Fuente, managing director de Living en Colliers. Los tres coincidieron también en señalar la fiscalidad o la “incertidumbre” que han generado los decretos del Gobierno como barreras de entrada para comprar o alquilar un inmueble.

Precisamente fueron las iniciativas parlamentarias que la Diputación Permanente votará para su convalidación el jueves 12 de noviembre concitaron gran parte de la mesa redonda dedicada a las ‘Claves para incrementar la oferta de obra nueva’. La directiva de Q Living reconoce que su firma ha tenido que “parar máquinas” cuando el Ejecutivo aprobó las medidas en el Consejo de Ministros del pasado 6 de octubre, un hecho que, según Gallego, generó tal inseguridad jurídica que “ya da igual que los decretos se aprueben o no, la reputación normativa de España está por los suelos”.

“Para la inversión institucional que invierte en vivienda en alquiler ha sido como chocarse contra un muro. Se han paralizado decenas de operaciones de inversión, operaciones de miles de millones que se han quedado en el limbo porque te cambian el terreno de juego… Son innumerables los aspectos que cambian”, advirtió durante la mesa redonda el managing director de Living de Colliers, que confía en “volver a una situación previa” tras las elecciones generales del 29N.

Fernando Moliner, por su parte, apostilló que el sector inmobiliario “necesita certidumbre a largo plazo” y los reales decretos del Gobierno, aunque han afectado en menor medida a la obra nueva “retrasando decisiones”, sí han sido “más dramáticos” en el caso del mercado de alquiler.

La industrialización “no será suficiente”
Respecto a la falta de oferta de vivienda, el vicepresidente de ASPRIMA señala, al igual que sus compañeros de debate, a la falta de suelo y la escasez de mano de obra. En España trabaja en el sector de la construcción un millón y medio de personas, la mayoría de 55 años o más, “se va a jubilar un tercio y no hay relevo”, advierte Moliner.

El representante de los promotores madrileños cree que muchos de estos empleos que van a ir quedando vacantes pueden sustituirse gracias a la industrialización, pero esta no será suficiente porque, de la misma manera, se trata de un sector que necesitará mano de obra. “Después de la crisis de 2010 se desmanteló mucha industria: gestores medios, empresas de encofradores, carpinteros…Y aún no se ha recuperado”, explica.

Una solución a la mano de obra puede ser recuperar las escuelas-talleres de oficios relacionados con la construcción y el sector inmobiliario. “Irnos a los países origen de la potencial inmigración, formarles allí y regularizarlos. Son necesarios, hagamos una formación extranacional y traigamos mano de obra. También hay que hacer mucho más atractivo el sector. Cuando estudié aparejadores era una formación muy demandada, resulta que hoy en día se está perdiendo este atractivo que supone estar a pie de obra”, señaló Rosa Gallego.

“El suelo es el principal problema. Para mí lo ideal no es solo solucionarlo, sino industrializar también la gestión del suelo, que entre dentro del foco de inversión. Es una de las grandes limitaciones para poner mucho suelo en desarrollo”, añadió De la Fuente.

Los impuestos como “efecto inflacionario”
Los impuestos son la otra barrera de entrada para la adquisición o alquiler de una vivienda porque también contribuyen a encarecer el precio de los inmuebles en origen y elevan el precio final que el comprador paga por ellos generando, de ese modo, un efecto inflacionario en el precio de la vivienda. Según los datos que maneja ASPRIMA, el Estado recauda anualmente 25.000 millones de euros en impuestos al año y reinvierte 7.000 millones en planes de vivienda.

“El sector inmobiliario está manteniendo a las administraciones locales gracias al IBI. Pero hace tiempo apareció un impuesto que se conoce como plusvalía municipal y que antes era prácticamente despreciable pero ahora supone unos 2.000 euros de media. Creemos como promotores que no se debería pagar porque ese valor no se genera sobre el plazo de promoción, habría una doble imposición. Es un impuesto bastante oculto, son unas tablas que se cambiaron por lo mayores porcentajes”, propuso Moliner.

El representante de los promotores también ironizó con la idea de explicar a “los compradores jóvenes” qué es el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, que en algunas comunidades autónomas llega hasta el 2% del valor del inmueble. “Hay toda una política fiscal alrededor del sector inmobiliario porque el sector inmobiliario no se mueve. Además de encarecer la vivienda tiene un efecto inflacionario”, prosiguió el vicepresidente de ASPRIMA.

Esta situación también impacta en el alquiler asequible, que se encarece una media de 65 euros al mes debido a los impuestos, como denunció Rosa Gallego. “El inquilino paga todos los gastos con el 21% de IVA, si permitiesen que el IVA repercutido al inquilino se rebajara, se rebajaría 65 euros de media al mes, que para un alquiler protegido es mucho”, explicó la directiva de Q Living, que no distingue entre ayuntamientos de “un signo u otro” a la hora de repartir culpas.

Ley Líder, una vía para reducir plazos
Respecto a la Ley de Impulso y Desarrollo Equilibrado de la Región, conocida como Ley Líder, que tiene previsto aprobar la Comunidad de Madrid el próximo 19 de noviembre, el vicepresidente de Asprima, cuya organización ha participado en su redacción, la considera como una norma “disruptiva”.

Su objetivo principal es simplificar la burocracia y reducir los plazos de tramitación urbanística (pasando de una media de unos 12 años a unos 4 años) para facilitar la construcción de viviendas y el desarrollo de infraestructuras ante el crecimiento demográfico de la región.

“Consideramos que la implementación no va a ser fácil porque va a ser un trabajo arduo, cambiará las reglas de juego a los arquitectos municipales. Va a haber mucho arquitecto municipal que le va a costar mucho adaptarse. Es la ley que necesitaba la Comunidad de Madrid”, zanjó el promotor.

“De cara a las viviendas que podemos poner en carga, si conseguimos que la Ley Líder cumpla con sus plazos podríamos duplicar la producción en 2036, vamos a ver cómo crece la población, pero podríamos cumplir con la demanda”, añadió Rosa Gallego. “Puede ser una oportunidad para cambiar el marco jurídico en toda España”, apostilló el directivo de Colliers.